范家院子TOD启动在即，十陵的上限有多高？
文／成都商报-红星新闻记者 廖兴
(资料图)
8月15日，龙泉驿区十陵板块拍出大运会后的首个出让宗地，这也是今年以来成都成交体量最大的纯住宅用地。
这宗占地约174亩的“巨无霸”，由6个小地块组成，容积率仅1.88，最高清水限价24000元/㎡。最终，太原萃丰在与华润、招商、保利、建发等房企博弈下幸运抽中。
龙泉驿区十陵板块约174亩地块现状
规划显示，该地块属范家院子TOD范围，是其配套住宅，后期规划中的9号线二期、12号线一期将交汇于此。
近期，十陵板块在楼市中也密集发声：从6家房企争夺约174亩地块，到新希望宣布65亩项目定位“2023全新战略级作品”，再到建发房产和华润置地官宣共同开发约43亩项目玺宸和著。
作为成都大运村所在的板块，在后大运时代，完成一轮基建配套升级的十陵正向“赛事营城”转变，另一方面，土地持续供应下，房企投资热情高涨，而作为距离主城最近的二圈层，未来的十陵，其发展啥贡献究竟有多高？
再探十陵：成熟度走高，但问题仍很明显
十陵，是距离主城最近二圈层板块，向西距成华区仅隔一条东三环路，北侧则接驳龙潭寺，南临魅力城板块，向西为龙泉西河。
2019年11月，十陵吹响起飞号角，借由大运会东风，板块重新规划定位步入快速发展期。8月11日大运村正式关闭，当再度走在十陵街头，历时4年更新，这里城市界面、配套和生活氛围已有全新面貌。
规划占地约30000亩的青龙湖湿地公园，是十陵板块最核心的生态价值配套。作为目前成都最大的湿地公园之一，其中湖域面积达4000亩，这样的生态配置，在全城都属少见。
青龙湖湿地公园
同时，城东主轴之一的成洛大道，以及沪蓉高速、厦蓉高速和成都绕城高速等城市主干道环绕，四通八达的交通路网能快速通勤主城各地。
除开通的地铁4号线，以及规划中的地铁9号线二期、12号线、32号线也将辐射十陵，且9号线与12号线交汇站的范家院子站TOD，也被视为十陵跨入TOD时代的标志。
范家院子TOD区位示意图，图据：成都市龙泉驿区规划和自然资源局
虽然不是普通买房人都耳熟能详的名校，但在十陵板块内，华川中学、十陵中学、十陵小学、成都大学附属幼儿园等基础教育配套还是相当完善，可涵盖全龄段教育需求。
一圈实探下来，就目前而言，十陵呈现出了生活配套齐备，但大型商业匮乏的局面，目前只能依赖社区底商和1.5万方的华润·时代润街等，而若有中高端需求最近的只有成华区万象城。
华润·时代润街
一位业内人士指出，作为定位纯住区的十陵板块，持续供应住宅用地后，未来人口密度很高，而缺乏大型商业是板块亟待需解决的关键问题之一，光靠目前零散零星的商业体量远不够。
但好消息是，范家院子TOD将作为十陵未来的商业中心打造，只不过呈现需较长时日。
据东进通消息显示，龙泉驿区投促局在本月就市民关心的“范家院子商业”问题进行了回复：“正在接洽中交投资、招商蛇口、万科、华润、星盛商业等国内知名开发公司，力争尽快引进符合片区特质的现代商贸业、会展业、文创业等新消费类项目，补齐片区商业配套短板。”
承接城东外溢客群，全面步入改善时代
近年来，十陵近年来楼市发展很快，在持续供地下不断有房企争先竞拍，是二圈层中少数能触发熔断进而抽签的板块。
这其中很大一个原因是：十陵承接着城东外溢客群的购买加持。
回顾十陵近年来的楼市历程，2017年至今，已吸引到兴城人居、新希望、华润、龙湖、中海、城投、邦泰、蓝光、佳兆业、金茂等房企落子，逐渐跻身为城东置业绕不开的板块。
首开龙湖·景粼玖序
直至2020年，十陵出让土地容积率聚集在1.5-2.0之间，开始全面步入低密改善时代，售价也随之高涨，很明显的一个信号是，佳兆业·珑樾壹号推出的上、下叠产品，将板块最高门槛拔升至500万级。
华润置地·玺宸上院
房企不断看好入驻，也让十陵土地市场预期企高，目前龙泉驿区乃至近郊的地价TOP2均分布于十陵，板块目前的最高清水限价为2.65万元/㎡，由兴城人居于今年3月竞得。
另一方面，十陵拥有一定的基数的购房客群，以此前华润开发的400亩时代之城及近百亩的时代风景等项目，曾在短短2年多时间累计销售额即将破百亿，而随着与建发房产联手，华润置地已在十陵以落下第五子，充分代表头部房企对板块的预期好看。
华润置地·时代之城实拍图
CRIC克而瑞四川数据显示，近一年十陵板块的新房成交3058套，占比最高的是300万级以下，共1864套，约60%。整体成交均价为21675元/㎡。
同时，从下图能看到十陵已全面步入存量新房时代，产品跨度大能满足不同人群需求。
十陵，究竟适合哪些人群购买？
十陵能不能买？这个问题经常出现在成都房产发布的后台。尽管没有标准答案，但发哥认为这是一个值得自住买家入手的好区域。
首先，是区域整体密度较低，新房价格较低，适合预算不高的改善人群。十陵主要是承接主城外溢客群板块，目前房价全面步入2万+时代，与成华区、锦江区三环内诸多3万＋的区域比起来，十陵的性价比优势依然非常明显。而且区域内的规划密度较低，未来将呈现的产品多以叠拼、洋房、小高层为主。
龙泉驿区十陵板块区位示意图
其次，板块是新近打造，规划很新。大运会的举办开启了区域城市界面和配套的全面升级，目前这个过程还在进行中，再加上青龙湖这张生态名片，后期的呈现面貌还将有所拉升。随着范家院子TOD落定，也将补齐十陵暂无大型商业中心的短板。
第三是，相较于龙泉驿区的其他区域，十陵板块在三环外侧，与成华区享受到的几乎是相同的配套资源，通勤时间几乎一致，而这带来的是总价100-200万的价差。
其实，还有一个判断区域价值的新的参考指标那就是品牌房企的选择，华润、龙湖这两家堪称市场风向标的企业在十陵都是连续拿地。龙湖打造完景粼久序后，接着开发了另外一个百亩大盘三千云锦，华润更是从时代之城起，持续重仓十陵板块。
主编：余鸽
副主编：赵述锦
编辑：廖兴
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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